Cedolare Secca: cos’è e come funziona per gli affitti?

Cos’è la cedolare secca in un contratto di affitto?

La cedolare secca è un regime fiscale scelto dal locatore di un immobile, come chi mette una casa in affitto, in alternativa al regime ordinario previsto per legge. 

La cedolare secca si sceglie perché ha una tassazione semplificata, che permette di risparmiare le spese dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo previste per la registrazione, la risoluzione e le proroghe dei contratti di locazione.

Requisiti del contratto di locazione cedolare secca

Per applicare al contratto di locazione la cedolare secca, i requisiti che devono avere gli immobili in affitto sono:

• rientrare nelle categorie catastali comprese tra A1 e A11 (esclusa l’A10: uffici o studi privati);
• essere ad uso abitativo. 

Se l’immobile è in comproprietà, ovvero ha più di un proprietario, il contratto di locazione con cedolare secca deve essere voluto da tutti i proprietari.

Solo per contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019, si può richiedere il passaggio al contratto con cedolare secca. Per poterlo fare, i locali commerciali devono:

• essere classificati nella categoria catastale C/1;
• avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. 

L’aliquota applicabile, in questo caso, è del 21%, e del 26% se si affitta un secondo immobile con contratto di locazione breve. Se affitti più di due immobili, scatta l’obbligo di P.IVA: non puoi più usare la cedolare secca e i redditi vanno dichiarati con l’IRPEF ordinaria.

Quanto si paga di tasse con la cedolare secca?

Per i contratti di locazione con cedolare secca, l’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del:

• 21%: per i contratti d’affitto a canone libero;
• 21% per le locazioni brevi sul primo immobile affittato;
• 26%: per le locazioni brevi sul secondo immobile affittato (se affitti più di due immobili con contratto di locazione breve, scatta l’obbligo di P.IVA: non puoi più usare la cedolare secca e i redditi vanno dichiarati con l’IRPEF ordinaria);
• 10%: per i contratti d’affitto a canone concordato relativi ad abitazioni:
  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (ovvero Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia);
  • nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica).

Per contratto di locazione breve si intende un contratto ad uso abitativo non superiore a 30 giorni.

Queste aliquote non si applicano automaticamente, ma devono essere scelte nel momento della registrazione del contratto attraverso il Modello RLI (modello di richiesta di registrazione e adempimenti successivi).

L’IMU su una casa affittata con cedolare secca deve essere pagata dal locatore della casa (cioè il proprietario).  

Come pagare l’IMU su una casa in affitto?

L’IMU sulla casa in affitto può essere versata in un’unica soluzione oppure divisa in 2 quote annuali.

Il pagamento dell’acconto, da fare se la cedolare secca per l’anno precedente supera i 51,65 €, va effettuato:

• in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 €;
• in due 2 quote, se l’importo è superiore a 257,52 €, di cui:
  • la prima, pari al 40% dell’acconto complessivamente dovuto, entro il 30 giugno;
  • la seconda, ovvero il restante 60%, entro il 30 novembre.

L’IMU per la cedolare secca 2026 deve essere pagata utilizzando il Modello F24.

Codice tributo cedolare secca

Per il versamento della cedolare secca con il Modello F24, vanno utilizzati i codici:

• 1840: acconto prima rata;
• 1841: acconto seconda rata o unica soluzione;
• 1842: saldo.